Shophouse khối đế chung cư ven nội đô khó sang tay
Shophouse là mô hình nhà ở kiểu mới, nhà ở kết hợp với cửa hàng kinh doanh, đang nở rộ và tạo nên một xu hướng đầu tư mới trên thị trường bất động sản tại Việt Nam. Tuy mới xuất hiện tại thị trường nhưng đã từng một thời gian được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm để ý tới. Giá mua vào cao, cho thuê kém, tỷ lệ lấp đầy hạn chế, nhiều shophouse thuộc khối đế chung cư vùng ngoại thành thủ đô trở thành món hàng khó sang tay của nhà đầu tư thứ cấp.
Đầu năm 2017, một dự án chung cư quy mô lớn tại quận ven nội đô mở bán dòng sản phẩm shophouse đã ghi nhận cháy hàng. Khi đó các nhà đầu tư ráo riết giành đặt cọc giữ chỗ sản phẩm. Từ mức giá 6 tỷ đồng/căn, hiện tại dù chỉ mới có 1/3 mặt bằng cho thuê tại đây hoạt động, khách cũng không đông nhưng giá các căn shophouse đã lên mức 12 tỷ đồng/căn.
Dự án có nhiều căn shophouse khối đế chung cư, tổng diện tích 120 – 397m2 với thiết kế độc bản tách biệt các không gian chức năng. Tùy vào các bố trí và sắp đặt, gia chủ có thể kết hợp hài hòa giữa kinh doanh và …
>>> Xem thêm: Shophouse loại hình nhà phố thương mại
Theo đại diện một sàn môi giới đang nhận sang nhượng dự án này, tốc độ tăng giá không bắt nguồn từ kinh doanh đắt khách mà do bị đầu cơ dùng nhiều chiêu trò đẩy giá.
Shophouse khối đế chung cư một kênh mới cho nhà đầu tư
“Thời điểm nóng sốt từng xuất hiện tình trạng dân đầu nậu tìm cách nâng giá cho thuê shophouse tại đây lên, tiếp theo là đẩy giá bán. Shophouse của khu đô thị này được mua đi bán lại liên tục, giao dịch sau bị nâng giá lên vài tỷ đồng so với giao dịch trước. Đến khi kiếm đủ lời, họ rút đi thì thực trạng thuê bết bát, giá bán lại cao nên chỉ người mua sau cùng chịu thiệt vì cho thuê không đặng mà bán ra thì không còn người mua”, vị đại diện sàn cho hay.
Từ năm 2017 đến nay, mặt bằng giá shophouse tại một số khu đô thị liên tục tăng. Tại một khu chung cư cao cấp ở quận Cầu Giây, giá một căn shophouse khi mở bán chỉ 20-25 tỷ đồng nay đã tăng lên mức 27-38 tỷ đồng, những khu vực nóng thuộc quận Ba Đình, quận Tây Hồ giá lên mức 60-70 tỷ đồng/căn. Bà nguyễn lan hương, một nhà đầu tư tại quận Tây Hồ chia sẻ, đã lỡ mua vào 2 căn shophouse giá gần 30 tỷ đồng/căn thời điểm đầu 2018.
Vị trí đẹp nhất của khu đô thị theo mô hình bàn cờ các dự án đẹp, nơi đắc địa đón đầu dòng giao thương nhộn nhịp. Dãy shop thương mại kiến tạo một phân khu thương mại lớn
Đến nay dù khu này vẫn có dự án bán đến gần 40-50 tỷ đồng/căn nhưng căn shophouse của bà không thể “ăn theo” được do kinh doanh không tốt. “Giá thuê hiện nay là 3.500-4.000 USD/tháng, dù không đến nỗi nào nhưng mục tiêu của tôi không phải kinh doanh cho thuê. Tôi tính đợi tầm 6 tháng đến 1 năm giá tốt thì bán, nhưng hiện tại rao giá 30 tỷ cũng không có người mua”.
Giới đầu tư lướt sóng điêu đứng Shophouse khối đế chung cư
Không chỉ khó bán, chủ sở hữu của các shophouse còn phấp phỏng vì cho thuê cũng không dễ. Dù hiện giá cho thuê shophouse vẫn rất cao nhưng số người tìm thuê không nhiều mà hiện tượng khách thuê trả lại mặt bằng do kinh doanh không hiệu quả đang tăng nhanh. Trước đây, dự án có mật độ căn hộ khá lớn nên nhiều người tin tưởng kinh doanh sẽ hấp dẫn.
Tuy nhiên khi đi vào hoạt động, việc kinh doanh khó khăn do thiết kế không đẹp, vị trí kém cạnh tranh với các mặt bằng xung quanh mà giá thuê cũng ngang ngửa. Nếu hiện tượng trả mặt bằng này không giảm trong thời gian tới thì giá cho thuê sẽ phải hạ xuống, các shophouse bị giảm giá trị theo là điều tất yếu.
Theo tìm hiểu của nhiều đơn vị khảo sát thị trường, dòng shophouse thuộc khối đế thương mại chung cư ở khu vực ngoài trung tâm đang gặp phải tình trạng để trống hoặc tỷ lệ lấp đầy thấp. Để cải thiện tình hình thuê, một vài chủ đầu tư đã cố thử chia nhỏ không gian bán lẻ thành những ki-ốt từ 25m2 đến 40m2 và cho thuê lâu dài thông qua hình thức bán lại cho người mua.
Shop khối đế chung cư cao cấp nội đô hà thành View đẹp được thiết kế một cách hiện đại ,tối ưu hóa công năng sử dụng cho mục đích tự kinh doanh kết hợp mô hình cho thuê với diện tích phù hợp
>>> Xem thêm: Loại hình Shophouse không phải dành cho nhà đầu tư lướt sóng
Tuy nhiên, mô hình này lại gặp nhiều bất cập vì mặt bằng bị chia nhỏ lẻ, do nhiều tiểu thương quản lý và không có quy hoạch ngành hàng, hình ảnh, ý tưởng… Điều này còn khiến đơn vị tư vấn khó có thể thương lượng với các chủ ki-ốt để đưa ra một chiến lược thống nhất.
Giám đốc thị trường chia sẻ dòng sản phẩm này
Bà Bùi Nguyễn Huyền Trang, Giám đốc Thị trường Việt Nam của JLL Việt Nam cho rằng có 3 nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng trên:
Thứ nhất, các chủ đầu tư của dự án chung cư không có kinh nghiệm và chuyên môn trong việc phát triển bất động sản bán lẻ, do đó chủ đầu tư khó lòng đưa ra một mô hình bán lẻ phù hợp với quy mô, diện tích, đặc điểm của dự án và khu vực lân cận.
Thứ hai, với diện tích sàn trung bình khoảng 10.000-15.000 m2, kết cấu kỹ thuật phụ thuộc vào khối chung cư bên trên, rất khó cho các nhà đầu tư có thể tìm và thỏa mãn điều kiện của các đơn vị điều hành khối bán lẻ, siêu thị hay các showroom. Điều này khiến việc chuyển nhượng hoặc cho thuê toàn bộ diện tích rất khó khăn.
Thứ ba, là vị trí phát triển shophouse. Trong một vài khu vực dân cư, số lượng dự án chung cư có thể khá dày đặc, rất khó để các đơn vị vận hành hiện hữu tiếp tục muốn mở thêm địa điểm mới trong phạm vi quá gần.
Shophose khối đế chung cư là: là phần tầng dịch vụ của một chung cư, để nhà đầu tư có thể kết hợp kinh doanh thương mại và để ở. Vì vậy khi thực hiện một dự án đầu tư thì chủ đầu tư sẽ được …
Đối với tình hình ứ đọng nguồn cung hiện tại của các khối đế chung cư như trên, bà Trang Bùi cho rằng vẫn có các giải pháp khả thi. Trái với nếp nghĩ thông thường, vị trí tốt chưa chắc chắn mang đến thành công cho khối đế thương mại của chung cư, bởi còn phụ thuộc nhiều vào nhu cầu thật sự của cư dân dự án và khu vực xung quanh.
Chủ đầu tư đừng nên vội kỳ vọng tiền thuê cao, mà hãy chú trọng cung cấp tiện ích cho cư dân. Nên chuyển đổi mục đích sử dụng của khối đế thương mại, tùy theo vị trí mà các chủ đầu tư có thể cải tạo khối đế theo nhu cầu của cư dân trong dự án hay khu vực xung quanh.
